Где купить НОВУЮ Ладу Калину? Выбор и помощь в покупке.Здесь можно обсудить вопросы по процедуре покупки автомобиля Лада Калина 2, на что стоит обратить особое внимание и что делать сразу после покупки.
Юридические тонкости при покупке Лады(от лохотрона)
Считаю очень нужная тема, т.к. в последнее время Салоны стали все более ушлыми и от клиента требуется юридическая подкованность!
Начнем с того вопроса:
1. Если автомобиль пришел по соглашению о задатке (указана цена и комплектация) - в случае обнаружения недостатков правомерен ли отказ от заключения основного договора КП? как зафиксировать тот факт, что автомобиль с недостатками и в случае обращения в суд подтвердить данный факт, дабы взыскать от исполнителя сумму задатка в двойном размере(ст.381 ГК) или по закону о защите прав потребителей (ст.18)?
2. В случае изменения цены (относитьльно указанной в соглашении) обязан ли исполнитель компенсировать данное изменение и возможно ли расторжение соглашения о задатке и возврат задатка?
Ответ: Юридические тонкости при покупке Лады(от лохотрона)
Договор о задатке
Юридическая энциклопедия дает следующее определение задатку: "Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" 1.
По нормам ГК РСФСР 1964 года (ст.186) задатком обеспечивались лишь те договорные обязательства, в которых хотя бы одной стороной являлся гражданин. В новом ГК РФ диапазон случаев, в которых стороны могут прибегать к задатку, значительно расширен. Причем в качестве сторон, прибегающих к такому соглашению, могут теперь выступать и юридические лица. Так, наиболее широко задаток применяется при организации аукционов и конкурсов (Пост. Правительства РФ от 11 декабря 1996 г. № 1485).2
Юридическая энциклопедия, в сущности, воспроизводит положение пункта 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ о задатке. Характерно, что законодатель в пункте 2 ст. 380 ГК РФ указывает на то, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть во всех (!) случаях совершено в письменной форме.
Таким образом, если стороны не зафиксировали в договорном обязательстве или ином документе (расписка, гарантийное письмо, другое письменное подтверждение задатка) факта передачи, а затем и получения задатка, то в силу п.2 ст. 162 ГК РФ такая сделка является недействительной. Это умозаключение вытекает из дословного толкования п.2 ст. 182 ГК, где сказано, что "в случаях, прямо указанных в законе (п.2 ст. 380 ГК РФ) ..., несоблюдение простой письменной формы влечет ее недействительность".
Поэтому следует считать, что несоблюдение письменной формы задатка является ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ) с момента заключения такого договора.
Однако существует и другая точка зрения на этот счет. Так, в учебнике гражданского права сказано следующее: "В ГК не говорится о том, что последствия несоблюдения простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст. 162 ГК).3
Авторы постатейного Комментария к ч. 1 ГК РФ также указывают, что устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные ст. 162 ГК, т.е. стороны лишаются права в подтверждение заключения сделки ссылается на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Расписка в получении задатка свидетельствует о заключении договора.4
Задаток отличается от других способов защиты обязательств (залога, поручительства, удержания, банковской гарантии) тем, что одновременно обеспечивает выполнение сразу трех функций:
• удостоверяющей (удостоверяет факт начала исполнения обязательства о задатке и сам факт его передачи);
• обеспечительной (обеспечивает часть будущего обязательства);
• платежной (является формой частичного, а иногда и "полного" платежа, то есть в полном объеме).
Кроме этих трех функций задаток имеет еще как минимум три специфические черты, отличающие его от других способов обеспечения обязательств.
Во-первых, он обеспечивает лишь те обязательства, которые возникают из договоров.
Во-вторых, как способ обеспечения обязательства он выполняет также роль доказательства заключения договора.
В-третьих, задатком обеспечивается лишь исполнение денежных обязательств, что вытекает из смысла текста п.1 ст.380 ГК: "... в счет причитающихся с нее (стороны - прим. автора) по договору платежей...".
Итак, задаток — всегда письменная форма сделки с указанием суммы задатка. В противном случае задаток теряет все свои вышеуказанные обязательственные функции, и "потерпевший" контрагент может вести речь не о задатке, а лишь об авансе. Последний, как известно, выполняет только платежную функцию. В соответствии с п. З ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Практически смысл задатка заключается в следующем:
а) в отличие от залога, он всегда выдается в счет обеспечения обязательства по будущему договору;
б) задаток выдается той стороной, которая обязуется произвести платежи по договору (покупатель, арендатор, наниматель и др.)
в) сумма задатка не определена в нормах ГК РФ, но она, естественно, не может быть больше, чем сумма платежа по договорному обязательству. Иначе задаток превращается в предоплату;
г) в сущности, задаток — это средство для предотвращения неисполнения договора.
Вероятно, поэтому законодатель дополняет правовое регулирование задатка еще несколькими положениями о судьбе денежной суммы, внесенной в качестве задатка.
Так, в противовес старому ГК РСФСР при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (п.1 ст.381 ГК РФ).
Пункт 1 ст. 381 ГК РФ отсылает к статье 416 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается в связи с невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Невозможность исполнения в свою очередь подразделяется на "физическую" и "юридическую". Под "физической" невозможностью исполнения обязательства понимается гибель индивидуально-определенной вещи — предмета договора, неисполнимость оказания услуг по договору поручения (оказания услуг, комиссии, хранения и т.д.) вследствие смерти исполнителя (ст. 418 ГК РФ) и в иных подобных случаях (ст. 419 ГК РФ). Иначе говоря, физическая "невозможность" исполнения обязательства должна наступить в силу объективных причин.
Под "юридической" невозможностью исполнения обязательств следует понимать издание компетентным государственным органом акта, в результате которого исполнение становится невозможным полностью или частично (п.1 ст. 417 ГК РФ). Этот пункт (п.1 ст. 417 ГК) содержит отсылку к статьям 13 и 16 ГК РФ, в силу которых сторона, понесшая убытки в результате такого акта, вправе требовать возмещения убытков.
В Гражданском кодексе закреплены следующие четыре правила.
1. В денежных обстоятельствах невозможность исполнения исключается в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ.
2. Экономические затруднения контрагента не являются причиной для неисполнения обстоятельства, что вытекает из смысла ст. 451 ГК РФ.
3. Следует учитывать, что должник (лицо, не исполнившее обязательство), осуществляющий предпринимательскую деятельность, несет ответственность:
а) когда невозможность исполнения вызвана обстоятельствами, за которые должник не отвечает. При этом обстоятельство видоизменяется, поскольку должник теперь начинает отвечать за неисполнение обязательства;
б) за случайно наступившую невозможность исполнения — в силу презумпции повышенной ответственности предпринимателя, установленной законом (ст. 401 ГК РФ) или в самом тексте договора он должен "все" предусматривать.
в) при этом отсутствие вины также доказывается лицом, нарушившим обязательство.
4. Должник отвечает также за действия своих работников (ст. 402 ГК РФ) и третьих лиц (ст. 403 ГК РФ).
Таковы общие правила прекращения обязательств в связи с невозможностью исполнения применительно к задатку. Последнее, что следует отметить, так это тот факт, что законодатель не определяет последствий прекращения обязательств из-за невозможности их исполнения, за которую стороны не отвечают. Вероятно, в данном случае следует применять нормы о неосновательно приобретенном или сбереженном имуществе.
Другие последствия неисполнения договора о задатке сформулированы в пункте 2 ст. 381 ГК РФ: "Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка".
В п.2 ст. 381 ГК РФ фигурирует словосочетание "ответственна сторона", получившая задаток. Под терминологией следует понимать соответственно вину кредитора или должника, регулируемую, как было уже отмечено, статьями 401-406 ГК РФ.
Важным является и положение абз.2 п.2 ст.381 ГК РФ о том, что сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
С другой стороны, учитывая положение статьи 421 ГК РФ о свободе договора, стороны могут самостоятельно ограничить, уменьшить или увеличить размер таких убытков.
1 См. "Юридическая энциклопедия". М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю.-1977.- С.162.
2 См. СЗ РФ. 1996.- № 52. - Ст.5919.
3 См. Гражданское право. Учебник.-СПб.-Изд. Теис.-1996.-С.534.
4 См. Комментарий к ч.1 ГК РФ. Постатейный. - М.: Контракт-ИНФРА-М.-1997.-С.628.
Ответ: Юридические тонкости при покупке Лады(от лохотрона)
Что брать - аванс или задаток?
Нередко продавец квартиры просит покупателя дать ему аванс 100, 200 или 500 долларов, чтобы подтвердить серьезность намерений. Другие предлагают оставить эту сумму "в задаток". Есть ли разница и как правильно оформить такую предоплату? Об этом рассказывает начальник юридического управления агентства недвижимости "ИНКОМ-МЦБН" Олег СИДАК.
АВАНС - это когда вы просто платите, к примеру, 200 долларов в счет стоимости будущей квартиры. Если продавец передумал продавать квартиру, он эти деньги возвращает. Фактически он вашими деньгами попользовался. Поэтому аванс невыгоден для покупателя.
Если у него есть серьезные намерения, то ему лучше оформить передаваемые продавцу деньги как задаток. Это специально предусмотренный Гражданским кодексом РФ договор, который налагает на обоих определенные обязательства. И если стороны их не выполняют, накладываются штрафные санкции.
К примеру, продавец в течение двух месяцев обязуется продать свою квартиру, а вы обязуетесь в течение этого времени ее купить. Если этого не происходит, по закону продавец выплачивает вам двойную сумму, то есть 400 долларов. Даже если продавец вовремя не собрал документы, то это будет считаться его виной, и деньги покупателю он возвращает в двойном размере, если, конечно, последний не согласится продлить договор.
А если через 2 месяца покупатель нашел лучший вариант и отказался покупать оговоренную в договоре квартиру, то сумма задатка ему не возвращается. 200 долларов остаются у продавца.
- Надо ли заверять у нотариуса подобный документ?
- Не обязательно. Некоторые оформляют для большего веса договора, но закон этого не требует. Если продавец не захочет отдавать денег, то он не будет их отдавать ни по обыкновенному, ни по нотариальному договору.
- Значит, только через суд? А как же моральный ущерб?
- Здесь как суд присудит. Но можно штрафные санкции предусмотреть и в соглашении о задатке. Хотя продавцы не любят, когда договор сильно перегружают штрафами. Основное, что должно быть в таком соглашении, - это оговорен срок, в течение которого продавец не продает другим объект недвижимости, а покупатель обязуется его купить. И указывается сумма, которую покупатель выплачивает сразу при подписании договора, и что продавец обязан в случае неисполнения взятых на себя обязательств вернуть двойную сумму.
- Этот договор стандартный и оформляется на специальном бланке?
- Нет. Его можно составить в простой письменной форме и внести те пункты, которые вы считаете нужными.
- Олег Валентинович, а что обязательно должно быть записано в таком соглашении?
- Прежде всего должно быть указание на то, что сумма, передаваемая от покупателя продавцу, является задатком, то есть к ней применяются положения о двойном штрафе. Второе условие - сумма задатка. Третье условие - сумма, за которую квартира будет продаваться (указать, входит сумма задатка в стоимость квартиры или нет). И четвертое - срок, в течение которого квартира должна быть куплена.
- В какой валюте указывается сумма задатка и стоимость квартиры?
- Она может быть указана и в долларах, но все расчеты производятся в рублях. Лучше сумму стоимости квартиры указывать в рублях, а в скобках - эквивалентно такому-то количеству долларов.
- Я знаю, что по жизни люди дают иногда просто расписки друг другу.
- Расписка не является задатком. Она может быть вместе с договором. Это своего рода приложение к нему. А если один другому выдал просто расписку на такую-то сумму, то она может признаваться и договором займа, и чем угодно.
Расписку, естественно, должен писать не посредник, а сам продавец, подтверждая, что деньги эти он получил реально. Посредник не имеет собственности, поэтому выданный им "документ" судом признан не будет и покупатель потеряет свои деньги.
- А если юридически квартира не совсем чистая? Где-нибудь в третьем колене какой-то документ был оформлен не совсем правильно?
- Эти обстоятельства могут стать препятствием к заключению договора. И если стороны пропишут это в соглашении о задатке, то это будет доводом для обоюдного расторжения соглашения.
- Скажите, а когда соглашение о задатке считается выполненным?
- Как правило, с момента регистрации договора купли-продажи. Но продавец с покупателем могут договориться и о прекращении действия соглашения с момента подписания договора купли-продажи.
И еще я хочу предупредить граждан о том, что, передавая деньги лично продавцу, вы сильно рискуете. Был случай, когда многодетная семья по объективным причинам не смогла продать квартиру. По тем же объективным причинам она не смогла вернуть обратно и полученные в качестве задатка деньги. Да, был суд, и те согласны их вернуть, но... таких денег у них просто нет в наличии. Поэтому совет один - обращайтесь к специалистам. Работники агентства недвижимости не только грамотно оформят соглашение о задатке, но также в случае непредвиденных обстоятельств вам не придется ходить по судам, чтобы вернуть деньги, переданные в качестве предоплаты. Те 200-500 долларов вы получите сразу же назад, а судиться с клиентом будет уже фирма.
Ответ: Юридические тонкости при покупке Лады(от лохотрона)
Задаток - это просто!
Как не потерять деньги при купле-продаже автомобиля, квартиры, товара для Вашей фирмы, при найме жилья или аренде помещения. Стоит ли "скреплять" предстоящую сделку предварительным платежом?
Многие из нас сталкивались в жизни с таким способом обеспечения исполнения обязательств (например, при сделке купли-продажи) как задаток. К сожалению, моя адвокатская практика показывает, что далеко не всегда действия с задатком производятся правильно, и это приводит к крупным денежным потерям. В действительности ничего сложного в этом нет, нужно только помнить несколько нехитрых правил и исполнять их.
Ст.380 ГК РФ определяет, что "Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения." Проще говоря, при совершении сделки Вы даете или получаете задаток для того, чтобы, во-первых, подтвердить свою готовность совершить эту сделку, во-вторых, готовность совершить сделку с данным конкретным лицом на конкретных условиях, и в-третьих, просто отдаете (или получаете) часть денег по сделке. Следует обязательно помнить, что в соответствии с ч. 2 ст. 380 ГК РФ, соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме! И кроме того, в этом соглашении обязательно должно быть указано, что данная сумма является именно задатком! Это правило, к сожалению, не всегда соблюдается, и случается следующее: Вы собираетесь купить квартиру, находите подходящий вам вариант, договариваетесь с продавцом о цене и уплачиваете продавцу задаток, скажем, в 1500 долларов. Вы берете с него расписку о передаче денег, полагая, что теперь-то можно быть спокойным, пакуете вещи для переезда, а порой и сами собираете документы для сделки, тратите свое время и деньги. И вдруг, когда Вы уже произвели много затрат, отказались от других вариантов, которые Вам предлагали, а зачастую продали ту квартиру, в которой сейчас проживаете - Вы спокойны, поскольку через несколько дней переедете в новую! - продавец говорит, что он передумал, поскольку его жена против. Вы пылаете благородным негодованием и желаете наказать такого "нехорошего" человека - ведь вы совершенно точно знаете, что, если продавец откажется от сделки, то вынужден будет заплатить Вам двойную сумму задатка - но вот незадача, оказывается, в расписке нет слова " Задаток", и эти деньги будут считаться лишь авансом, и на такие возможности рассчитывать Вы не можете. В случае, если в письменном соглашении нет слова "задаток", то этот платеж будет признан только авансовым. А ст. 381 ГК РФ четко предусматривает последствия отказа от предполагаемой сделки.
Если Вы дали задаток, а потом отказались от совершения сделки (например, отказались въехать в квартиру, которую предполагали снимать или раздумали покупать данную жилплощадь), то Ваши деньги остаются у другой стороны (т.е. у наймодателя или продавца) - независимо от суммы. Это может быть очень крупная сумма, помните об этом! Если Вы взяли задаток, а потом отказались от совершения сделки, то будете обязаны уплатить второй стороне двойную сумму задатка! Но это еще не все! В том случае, если вторая сторона понесла какие-либо убытки (например, заплатила за справки значительную сумму денег, а после Вашего отказа эти документы "пропали" - т.е. с поиском новых партнеров по договору невозможно уложиться в срок их действия), то Вы будете обязаны возместить эти убытки, правда, с зачетом суммы задатка! "Бескровный" возврат суммы задатка, при котором ни одна из сторон не претерпевает неблагоприятных последствий возможен лишь в том случае, если обе стороны пришли к соглашению о том, что они не будут совершать эту сделку или сделку совершить невозможно по независящим от сторон причинам. Отдельно хотелось бы сказать об очень распространенных случаях (особенно при купле-продаже жилья), когда покупатель уплачивает задаток фирме, в которую обращается за подысканием варианта. Еще раз обращаю Ваше внимание: любые платежи, в том числе и задаток, уплачиваются "b"одной из договаривающихся сторон другой стороне!!"/b" И отдавать эти деньги какому-нибудь ООО столь же разумно, как отдать их соседу Вашего продавца!
Фирма, занимающаяся поиском сторон в большинстве случаев просто не имеет права принимать эти деньги! Однако для того, чтобы Вас "посадить на крючок" с Вас сразу требуют задаток в размере 10-20% стоимости квартиры, а потом, когда вы узнаете, что хозяин предлагаемой Вам квартиры собирается продавать ее по значительно более высокой цене, и телефон в ней оставить невозможно, да и вообще, в настоящее время эта квартира является муниципальной, и продать ее без приватизации нельзя, Вы требуете расторжения договора с фирмой! Даже в случае, если Ваш взнос оформлен не задатком, а авансовым взносом, агент фирмы, еще вчера такой милый и заботливый, становится неулыбчивым и неприступным: " Только через суд"! И Вы теперь уже прикидываете, что Вам дешевле обойдется: взыскивать через суд ваши 800- 2000 долларов, или соглашаться на все условия фирмы, пусть и совершенно Вам неподходящие!
Задаток - удобный инструмент при совершении сделок, но чтобы не попасть впросак, пожалуйста, помните о нескольких несложных правилах! Удачи Вам!
Линейный вид
